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30年房贷利息几乎等于本金,你怎么看? 贷款利率计算器

发布时间:2019-07-27 17:02 来源:三人聚众点击 :
原文发布时间:2018-09-28 17:45
原文作者:三人聚众,如果您喜欢本文,请关注原文作者。

房贷计算器计算结果只是以目前贷款利率计算,并不预示未来需要支付同样的利息。所以,房贷计算器计算结果仅供参考,不作等值确认贷款利息。

如果房贷期限有50年,那么以目前的贷款利率计息,肯定是要高于本金。也就是说,30年的房贷利息几乎等于本金是没有多大联系,时间具有价值性质,自然越长总利息越高。

请注意,房贷不存在复利,不管贷款多少年,每个月归还的利息都是以年利率对应的月利率计算利息,未发生的时间并不预先收取利息。所以,房贷提前还款并不存在“前期还利息后期还本金”的说法,除相应的违约金之外,提前还款并不会造成多还利息。

30年房贷利息几乎等于本金,你怎么看?

比如上图,房贷50万,贷款期限30年,贷款利率为央行基准利率(目前为4.9%),选择等额本息还款,那么需归还本金和利息总共955308.10元。

但是仔细看,利息的产生是以年利率对应的月利率计算。比如年化利率为4.9%,那么月利率为4.9%/12。

第一个月剩余本金为50万元,第一期需归还利息:50万*4.9%/12=2041.67元。本金和利息(月供)为:本金+利息=611.97+2041.67=2653.63元,如图所示。

第二个月剩余本金为:总体本金-已还本金=50万-611.97=499388.03元。第二期需归还利息:499388.03*4.9%/12=2039.17元,本金和利息(月供)为:本金+利息=614.47+2039.17=2653.63元,如图所示。

第三期……

以此类推,可以看出它并不是以复利计息,而是逐月的计算已发生期限的利息。总本息应归还95.5万多,其中产生利息45.5万多,也仅是因为期限长和每期归还的本金较少造成的。

如选择等额本金还款,每期归还的本金较多,相应的利息自然少了。同理,缩短期限也是一样,每期归还的本金较多,因此产生的利息较少。

如果投资收益高于4.9%,那么完全不用过于担忧高达45.5万多的利息。因为每年投资收益高于4.9%,选择每个月从中拿出资金还房贷,30年仍可获得高于45.5万多的收益。

30年房贷利息几乎等于本金,你怎么看?

计算方式不仅是等额本息如此,等额本金也如此,自己可以对照着上图计算一下是否如此。

然而,具体的利息是多少呢?它肯定不是房贷计算器计算出来的455308.10元,因为房贷利率会随央行基准利率的调整而调整,并不存在30年央行基准利率保持不变的情况。

比如今年调整五年期限央行基准贷款利率为5%,那么明年1月份起房贷年利率则为5%,月利率为5%/12,具体的每个月还款利息为剩余本金*5%/12,而非原先的每个月还款利息(剩余本金*4.9%/12)。

也就是说,在未来30年央行进行加息,具体的还款利息是要高于房贷计算器计算结果。相反,如果进行降息,具体的还款利息是要低于房贷计算器计算结果。

还有一点就是商业银行的上浮利率或者打折利率,比例是一个常数,不随央行基准利率变化而变化。

比如商业银行是上浮10%作为房贷利率贷款给你,那么目前你的房贷利率就为4.9*110%=5.39%。如央行基准利率调整为5%,那么你的房贷利率将会调整为5%*110%=5.5%,这其中的上浮的10%是不变的。出现打折利率也一样,比如9.5折等等。

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